Folge 143: Die 10 wichtigsten Fallstricke bei einem IAB-Tiny House...

00:00:00: Herzlich willkommen beim Tiny House Podcast, dem Experten-Podcast für moderne Mikrohäuser.

00:00:06: Von und mit Peter L. Pedersen!

00:00:12: Wir bringen Ihnen die Vorteile von Mini Häusern näher und sprechen mit Fachleuten aller Spaten – und wir erklären ihnen welche baulichen technischen und rechtlichen Voraussetzungen zu erfüllen sind damit Ihr Traum vom Tiny House in Erfüllung

00:00:28: gehen kann.

00:00:34: Die Investition in Tiny Houses als steueroptimiertes Investment wäre tatsächlich in Deutschland immer beliebter.

00:00:40: Gefühlt kommt fast jede Woche neuer Anbieter auf den Markt, der dann sagt oh ich habe eine tolle Lösung scheuerliche Optimierung mit Tiny Hauses.

00:00:47: doch wenn das so einfach wäre dann könnte es ja jeder!

00:00:50: Moin moin verehrte Tiny House Enthusiasten und wenn auch du schon einmal darüber nachgedacht haben solltest ob du nicht ein Tiny Haus mit einem Investitionsabzugsbetrag verbinden solltest dann musst du heute ganz genau zuhören.

00:01:03: Wir sprechen nämlich heute über die zehn wichtigsten Fallstricke, die du tunlichst vermeiden solltest.

00:01:09: Doch lass uns im Vorwege ganz kurz darüber sprechen worum es überhaupt genau geht!

00:01:13: Der Fachbegriff mit dem die meisten Interessenten dieses Thema verbinden heißt Investitionsabzugsbetracht oder kurz IAB Und diesem Begriff finden wir im Einkommensteuergesetz unter Paragraf sieben G mit der Überschrift Investitionsabzugsbeträge und Sonderabschreibung zur Förderung kleiner unmitteler Betriebe.

00:01:34: Um es ganz kurz zu erklären, es geht darum dass ein Investor bis zu drei Jahre rückwirkend die Hälfte eines geplanten Investments gegen seine Einkommenscheue rechnen kann und damit steuerliche Vorteile nutzen kann.

00:01:46: In einfachen Zahlen, ich möchte hunderttausend Euro investieren.

00:01:49: Dann kann ich fünfzig Prozent also fünfzig tausend EUR gegen meine Einkommenscheuern zum Beispiel aus dem vorletzten Jahr rechnen.

00:01:55: Wenn also mein Spitzensteuersatz bei vierzig Prozent liegt dann kann ich von den fünfzigtausenden Euro eAB-Zwanzigtausende Euro Steuervorteile nutzen.

00:02:04: Das funktioniert allerdings nicht bei der klassischen Vermietung Verpachtung eines fairen Tiny Hauses sondern nur bei der gewerblichen Investition.

00:02:13: Und wie die Überschrift des Paragrafen Sieben-G schon verdeutlichte, das ist etwas für kleine und mittlere Betriebe – Unternehmen.

00:02:20: Was eigentlich für Wirtschaftsunternehmen gedacht war wird allerdings mittlerweile von zahlreichen sehr gut verdienten Angestellten oder auch Freiberuflern gerne genutzt.

00:02:30: Allerdings muss dann erstmal ein Gewerbe gegründet werden, sonst funktioniert es ja nicht!

00:02:34: Und die Investition muss ausdrücklich in bewirkliche Wertschossgüter getätigt werden.

00:02:39: Und zur Klarstellung noch einmal, hier geht es nicht um steuerliche Subventionen.

00:02:42: Sondern nur um die Frage wann die steuerlichen Abschreibung für die Verluste, die ich sowieso mit meinem beweglichen Wirtschaftsgut mache überhaupt absetze?

00:02:51: Also in der Vergangenheit, in der Gegenwart oder in der Zukunft.

00:02:55: sicher ist diese Verlust sind meine Buchverluste.

00:02:58: Die Kiste ist nichts mehr wert und das darf ich absetzen.

00:03:01: Mehr ist es nicht!

00:03:02: Wenn ich in der vergangenheit einen höheren Spitzenscheuersatz hatte dann kann sich das durchaus lohnen.

00:03:08: Viele Spitzenverdiener kennen das mit einer Investition zum Beispiel in eine Photovoltaikanlage.

00:03:13: Ihr kennt diese großen Felder neben den Autobahnen, das sind meistens sogenannte IAB-Investitionen und damit habe ich auch das erste Mal mich angefangen zu beschäftigen weil mein Steuerberater natürlich mir als Unternehmer auch nicht erklärt hat was ein IAB sein soll!

00:03:28: Und wenn sich dann selbst mehr damit beschäftigt habe, habe ich mir erst mal gedacht wieso ist eigentlich eine PV Anlage?

00:03:33: Eine Photovoltarikanlage ein bewegliches Wertschassgut?

00:03:36: Immerhin benötig ich dafür eine Baugenehmigung, das heißt es wird auf Dauer angelegt und auf Dauern kann kein bewegliches Wertschersgut sein.

00:03:43: Dann wird es mit einem dicken Strohenkabel mit dem Ehrdreich verbunden – alles was aber fest verbunden wird mit dem Erdreich ist ein Teil des Grundstücks!

00:03:51: Das ist also gar kein bewegliches Wertscher-Gut und trotzdem wird es als beweglicheres Wertscherstützsteuer optimiert genutzt.

00:03:58: Und als ich meine Steuerberater fragte, sagten die ja das ist ebenso mit diesen ganzen Paragrafen wo ein Buchstabe dran hängt wie zum Beispiel im sieben geht.

00:04:05: Das sind Lobbyparagrafe!

00:04:07: Das hat auch nichts mehr mit Logik zu tun, dass hat etwas damit zu tun wie die politische Willensentscheidung ist.

00:04:13: und wenn genau diese polische Willenentscheiden durch umweltorientierte NGOs gesteuert wird und dann gesagt wird liebe Frau Merkel lieber Herr Haberke können Sie uns nicht in paar Milliarden zuschütteln?

00:04:24: Dann ist das eben so.

00:04:26: Und wenn das Bundesfinanzministerium dann schriftlich bestätigt Augenblick, eine PV-Anlage ist ein bewegliches Wirtschaftsgut.

00:04:32: Egal was du sonst in der Realität denn dir vorstellt, dann ist das eben so!

00:04:36: Wir merken ja in den letzten Jahren sehr deutlich dass die Realitäten des gesunden Menschenverstandes mit denen der politischen Blase durchaus divergieren können.

00:04:48: und so es auch mit dem beweglichen Wirtschaftskütern, die gar keine bewegliche Wirtschaftsköter sind.

00:04:53: Wohl dem gutes Glück, der sich darauf dann verlässt.

00:04:56: Und wenn dann Politiker auf die Idee kommen, Spitzenverdiener zu motivieren, deren Energiewende zu finanzieren – dann wird das einfach so definiert!

00:05:04: Aber wir wollen uns heute nicht darüber unterhalten was passiert.

00:05:06: Wenn ein Politikwechsel kommt und einfach besteht wird diese Schreiben nie mehr zurück, das soll nicht mehr gefördert werden.

00:05:11: Also das ist nicht unser Thema heute.

00:05:12: Bei Tiny Houses sieht es allerdings viel einfacher aus.

00:05:16: Gerade ein Straßenzuglass ins Tiny House ist in jedem Falle ein bewegliches Wertschastgut.

00:05:21: Die Abschreibungszeiträume sind attraktiv, ich muss nicht mit zwanzig Jahren kalkulieren sondern in der Regel mit acht Jahren.

00:05:26: Eine tolle Geschichte gerade fürs reifere Publikum das garantiert nicht mehr für zwanzich Jahre motivierbar ist.

00:05:31: und schon entwickelt sich ein spannender Markt und alle möglichen Gestalten kommen auf die Idee mit Tiny House jetzt Geld verdienen zu wollen!

00:05:38: Ja, und wie wir in der Folge hundred forty schon feststellten muss es ja gar kein echtes Tiny House sein.

00:05:44: Es muss nur so aussehen auch wenn es nur eine Ladung auf einem Trailer ist.

00:05:47: das versteht der normale Investor gar nicht und läuft damit ins offene Messer.

00:05:52: Die Margen zwischen billiger Ladung und richtigen Wohneinhängen sind allerdings so gewaltig dass sich lohnt für jede dunkle Gestalt zu etwas anzubieten.

00:06:00: Und es ist ja auch relativ einfach, einem Nichtfachmann der sich nicht jahrelang mit TinyHouse beschäftigt hat zu erklären du pass mal auf.

00:06:06: Du kannst riesige Steuervorteile nutzen und du musst dir nur unterschreiben Dein Finanzam schickt dir einen neuen Steuerbescheid wo drin steht dass du zig tausend Euro Steuern zurückbekommst.

00:06:16: Doch stopp!

00:06:18: Wenn wir ganz unten mal drauf schauen auf den Steuerbeschied dann steht er immer vorläufig vorbehaltlich einer weiteren Prüfung.

00:06:25: Und so mancher angestellte Spitzenverdiener wird sie sagen, ich habe in meinem Leben noch niemals eine Prüfung gehabt.

00:06:30: Also wo soll das Problem sein?

00:06:32: Ich habe doch einen Steuerbescheid bekommen und damit ist auch endgültig alles geklärt!

00:06:37: Fragt ihr allerdings einen fachlich versierten Steuerberatern, werdet er euch sagen nein es gibt nur zwei Möglichkeiten dass es wirklich Endgügliches entweder durch eine Betriebsprüfung oder durch ein gewonnenen Prozess vor einem Finanzgericht.

00:06:49: Und bitte kommt mir nicht mit dem Hinweis, wir haben doch ein Steuerrecht.

00:06:52: Das Steuerecht gilt nicht für die Steuerzahler sondern für die, die von euch das Geld haben wollen!

00:06:57: Eigentlich müsste es ja Steuerzahlungspflicht recht heißen oder Wegelagerecht.

00:07:04: Doch zurück zum Thema und bis zu eine Betriebsprüfung kommen können durchaus fünf Jahre Fell gehen.

00:07:09: Da erinnert sich kein Mensch mehr daran wie das Ganze eigentlich konstruiert wurde.

00:07:13: Der Verkäufer ist vielleicht über alle Berge und der Steuerberater hat nichts schriftlich hinterlassen.

00:07:19: Und der nette Herr, der sich jetzt zur Betriebsprüfung angemeldet hat, hat ja nur eine einzige Aufgabe dieses zu prüfen und gegebenenfalls zu killen.

00:07:29: Das hätte zur Folge das die Steuervorteile rückwirken gestoppt werden – ich muss das kreditierte Geld dann auch noch verzinsen?

00:07:37: Gegebenenfalls muss ich auch noch eine Strafe

00:07:39: bezahlen?!

00:07:40: Alle gewerblichen Kosten sind gar nicht mehr absetzbar, die Finanzierung ist auch nicht absetzbare.

00:07:45: Ich habe also ein Kredit für etwas was ich nicht gewerbig benutzen kann und ich setze möglicherweise auf einem Tiny House das sich gar nicht richtig vermieten kann.

00:07:53: Das wäre der Super-Gau eines IRB Investments in Tiny Houses.

00:07:58: Doch was kann jetzt alles schiefgehen?

00:07:59: Und darüber müssen wir sprechen!

00:08:01: Das sind eben die zehn wichtigsten Fallstricke die zwingend vermieden werden müssen.

00:08:06: Lass es loslegen!

00:08:08: Tiny Houses sind gar nicht IRB-fähig.

00:08:11: Ja, ich weiß jetzt kommt der Hinweis das stimmt doch gar nicht Peter es ist doch beweglich!

00:08:16: Richtig aber damit ist es nicht getan.

00:08:18: Einerseits muss es ein bewegliches Wirtschaftsgut sein.

00:08:21: okay das klappt mit einem Straßensuglass und Tiny Hauses problemlos Aber es muss auch ein gewerblicher Umsatz sein.

00:08:29: Und für diejenigen die schon Vermietung Verpachtung von Ferienhäusern kennen Das ist zwar ein Gewerbe aber nicht unbedingt einen gewerblicher Umsatz.

00:08:35: also gewerbig und steuerrecht Die sind durchaus zwei unterschiedliche Dinge.

00:08:39: Wenn ich nur das Tiny House so als Ferienhaus vermiete, ist es eine sonstige Einnahme und kein gewerblicher Umsatz.

00:08:45: Und damit nicht IAB-fähig!

00:08:47: Der Steuerfachmann spricht in diesem Punkt von einer notwendigen Gewerblichen Infizierung.

00:08:54: Was ist das nun schon wieder?

00:08:55: Drehen wir mal den Spieß um.

00:08:56: Freiberufler wie Ärzte oder Anwälte, Steuerberater oder auch Architekten meiden die gewerbliche Infizierungen für ihren freiberuflichen Status.

00:09:05: weder Teufel des Weihwasseres.

00:09:08: Hier ist genau das Gegenteil erforderlich, wir wollen es mit Gewalt infizieren damit es überhaupt IRB-fähig wird.

00:09:14: Das kann über zwei Wege funktionieren?

00:09:17: Entweder gründe ich dann nicht nur eine sondern gleich zwei Firmen nämlich eine KG über die ich das Investment tätige und eine Kapitalgesellschaft die als vollhafter tätig wird.

00:09:26: und weil Kapital Gesellschaften immer gewerblich sind ist das Thema infiziert!

00:09:30: Das produziert natürlich laufende Kosten, Jahresabschlüsse

00:09:33: usw.,

00:09:33: nur weil ich jetzt auch mal zwei Firme haben muss.

00:09:35: Das muss man nicht zwingend negativ sehen.

00:09:37: Der Steuergestalter, der die Gründung und den laufenden Betrieb organisiert hat seine Vorteile – und der macht seine Gewinne garantiert!

00:09:44: Ob es der Investor entkriegt?

00:09:46: Das muss jeder selber für sich entscheiden.

00:09:48: Der professionelle und seriöse Steuergestalter kann allerdings auch die Beratung dahingehend lenken, dass er eine gewerbliche Nebenleistungen empfiehlt.

00:09:58: Denn gewerbsliche Nebenleistungen infizieren die Hauptleistung.

00:10:04: Dabei genügt es aber nicht einfach nur eine Säckflasche oder ein Frühstück mit anzubieten.

00:10:07: Nein, es muss durchaus mindestens zehn Prozent des Gesamtumsatzes über die gewerbliche Nebenleistung laufen!

00:10:13: Also wenn ihr mich fragt sind das zum Beispiel eine bewegliche Sauna oder einen Strandkorb, die zusätzlich mit vermarktet werden dann bekomme ich das durchaus hin.

00:10:21: Dabei hat die Sauna noch den Vorteil dass sich im Winter mehr Buchungen bekommen kann und damit als Gesamtgeschäft auch noch optimieren kann.

00:10:27: Okay, wenn natürlich ein Anbieter keine fünftige Heizung anbietet und deswegen die Hütten Swymphmorte ins Winterlager packen muss dann brauche ich auch keine Sauna.

00:10:36: Also halten wir bei Fallstrick Nummer eins fest Tiny Hauses sind nur dann ihr B-Fisch wenn sie gewerblich infiziert werden.

00:10:43: Kommen wir zu Fallstrick Nummer zwei Steuern sparen mit einer einzigen Unterschrift.

00:10:49: Ach wie schön klingt das?

00:10:51: Sie müssen gar nichts tun!

00:10:52: Sie müssen hier eine unterschreiben.

00:10:53: Wir kümmern uns um alles andere.

00:10:55: Wir liefern das Tiny House, wir vermarkten es.

00:10:57: Wir pflegen es und reparieren es alles mit einem Vertrag – kein Problem!

00:11:01: Also wenn ich eine Zielgruppe dafür suchen würde, wären es Vorreiche Mediziner.

00:11:04: die sind schwer arbeitenden, sind fleißige Menschen verdienen gutes Geld und haben keine Zeit sich um ihr Investment zu kümmern.

00:11:11: Hier ist ein Einfallstor für gefährliche Anbieter.

00:11:15: Doch Vorsicht, was vielleicht bei der Vermietung Verpachtung eines kleinen Fernhäusers möglich wäre hat mit der gewerblichen Geschichte wo ich den Unternehmerstatus sicherstellen muss nichts zu tun.

00:11:25: Der Steuerprüfer wird nämlich fragen ob sie wirklich unternehmärisch tätig sind und das ist eine einzige Unterschrift nicht!

00:11:33: Du musst also aufzeigen können dass du dich als Unternehmer engagiert hast.

00:11:38: er stört ja überhaupt nicht wenn du andere für dich einspannst die deine Arbeit machen.

00:11:42: Aber es muss herausgestellt werden, dass du das alleine organisiert hast.

00:11:47: Also hast du von dem einen das Tiny House gekauft, vom nächsten hast du die Sounder gekauft dann hast du den nächsten für die Pacht bezahlt... ...für die Vermarktung also die Gästegewinnung, die Entreinigung, Wäsche-Service, Ersatzteilsservice und die Pflege des Grundstücks usw.

00:12:00: Simpel ausgedrückt musst du nachweisen können, dass Du Dich darum gekümmert hast alle Komponenten zusammenzufassen und Deinen Gesamtkunstweg Unternehmern aufgebaut hast!

00:12:09: Das heißt bei Fallstricken Nummer zwei Vorsicht vor Verträgen, eine Unterschrift und die übernehmen alles.

00:12:15: Das geht schief!

00:12:16: Doch allein nur ein paar Vertrags-Unterschriften reichen auch nicht aus – und damit kommen wir zu Falsstricken.

00:12:21: Nummer drei.

00:12:22: Scheinensäbständigkeit.

00:12:24: Ja als alter Unternehmensberater, ich habe übrigens meine Unternehmsberate in twohundneunzig bereits gegründet, kommt es natürlich regelmäßig zu Schnappatmung.

00:12:32: wie so bin ich scheinensebstständiger?

00:12:33: Ich habe doch einen Firma beauftragt, der sich um das Tiny House kümmern soll, die Gästegewinnung organisieren soll und sich um die Gässe kümmern soll.

00:12:40: Die eingenommenen Umsätze werden schön geteilt, die Vermarktungsfirma kriegt ein Teil oder einen Teil krieg ich.

00:12:45: Doch Vorsicht!

00:12:46: Wenn es vertraglich so geregelt ist, dass sich nur einen einzigen Vertragspartnerin nämlich die Vermarktungsgesellschaft habe dann hab' ich hundert Prozent von einem Auftraggeber an Umsatz bekommen.

00:12:57: und hier greift die fünfsechste Regelung das sich nur maximal fünf Sechsel also knapp über achtzig Prozent von Einem einzigen Auftragheber in Umsatz haben darf.

00:13:05: Der Betriebsprüfer wird das feststanden.

00:13:07: Nein, sie bleiben selbstständig!

00:13:08: Wir definieren es jetzt nur als Arbeitnehmer ähnlicher Selbständiger.

00:13:13: Was heißt das denn nun schon wieder?

00:13:15: Ich werde dazu verdonnert für die gesamte geschäftliche Zeit Rentenversicherungsbeiträge nachträglich zu bezahlen und das bedeutet natürlich nicht nur den Arbeitnehmeranteil sondern auch den Arbeitgeberanteil.

00:13:26: Das heißt ich habe die vollen Renten-Versicherungsbeiträge sein und kann locker richtig in die fünfstelligen Beträge gehen.

00:13:32: Allein mit diesem Fallschritt dürfte sich die Rendite-Erwartung des Tiny House als IRB-Modell komplett erledigt haben.

00:13:38: Was ist also zu tun?

00:13:39: Ich habe eine Vermarktungsgesellschaft zu beauftragen, dass sie in meinem Namen auf meine Rechnung die Vermarktung organisiert.

00:13:47: Das heißt jeder Gast, jeder Urlauber der bezahlt, ist mein Kunden nicht der der Vermarktsagentur!

00:13:53: Dann hab ich im Jahr dreizig vierzig fünfzig sechszig Kunden und dann funktioniert das wieder.

00:13:57: Die Scheinensäbstständigkeit ist nicht gegeben.

00:13:59: Die Steigerung wäre übrigens dann gegeben, wenn der Vermarkter sagt also du brauchst dich um nichts zu kümmern.

00:14:04: Du kriegst einen garantierten Umsatz jeden Monat egal ob es vermietet wird oder nicht!

00:14:09: Dann trage ich Null Komma Null Unternehmerisches Risiko und der Betriebsprüfer killt mir das ganze Geschäft deswegen schon alleine.

00:14:15: Wer also jetzt gerne sein Risiko komplett auf Null runter schrauben möchte?

00:14:19: Der soll bitte schön ein Sparbuch anlegen und sein Geld zum Festens anlegen aber dann bitte kein IRB Investment machen.

00:14:25: Und schon wären wir bei Fallstrick Nummer vier Gewinnerziehungsabsicht.

00:14:30: Der gewissenhaftes Steuerberater wird immer den kleinen dezenten Hinweis bringen, achten Sie bitte darauf dass sie nicht in das Problem der Liebhaberei verfallen.

00:14:39: Das heißt keine Gewinne zu erzielen!

00:14:42: Das kann im ersten und zweiten Jahr vielleicht noch in Ordnung sein.

00:14:45: beim Aufbeinfirma ist es nicht unüblich aber das Unternehmen muss auf Dauer auf eine Gewinnerzielung Absicht ausgerichtet sein ansonsten fällt der Status des Unternehmers komplett weg.

00:14:57: Du hörst also z.B.

00:14:58: PV lang investiert und damit rechnen muss, dass da im Tage wenn die Sonne scheint negativ Preise bezahlt werden müssen, dann hat er natürlich verloren.

00:15:06: Ja und wenn er dann Speicher dazu kauft, das steuerechtlich als nächste Problem weil die beiden Dinge ganz gefährlich sind, während sie kombiniert werden?

00:15:13: Aber dafür gibt es ja ausgemachte Fachleute, die davon richtig Ahnung haben – ich als Unternehmer, Fünfzig Jahre jetzt Unternehmer- und Unternehmensberater und Volkswerte.

00:15:21: Ich verstehe davon nichts, deswegen lasse ich die Finger davon!

00:15:24: Also merke, Planzahlen und Renditeprognosen sind entscheidend und wichtig für das Gesamtkonzept.

00:15:30: Aber sie müssen auch in der Realität zumindest ein positives Ergebnis mit sich bringen!

00:15:35: Kommen wir zum Fallstrick Nr.

00:15:37: V Mehrwertsteuer nicht beachtet.

00:15:39: Für den angestellten Spitzenverdiener ist es eigentlich ein Thema was er normalerweise überhaupt nicht beachten muss.

00:15:45: Er bezahlt den Preis der im Laden angeboten wird und fertig ob da B-Wertsteuer drin ist oder nicht Spiel keine Rolle.

00:15:50: hier spielen wir aber Unternehmer.

00:15:51: dass eine andere Welt Und auch der Steuerberater wird sagen, dass durchläufter Posten müssen wir uns nicht drum kümmern.

00:15:57: Wer dazu mehr Informationen haben möchte, der höhere Bitte unbedingt in meine Folge einundneunzig hinein, die überschrieben ist mit Tiny Houses mit oder ohne Vorsteuerabstoß kaufen!

00:16:06: Wie arm macht uns die Mehrwertsteuer?

00:16:08: Simpel ausgedrückt gilt folgendes Als Gewerbetreibender kaufe ich alles netto.

00:16:12: Ich zahle zwar die Mehrwertsteuer und bekomme sie aber wieder zurück, nämlich die neunzehnt Prozent Vorsteuern Und von den Einnahmen habe ich natürlich die Mehrwertsteuer abzugeben.

00:16:21: Hier gilt allerdings der gasgewerbliche Mehrwert-Steuersatz von sieben Prozent!

00:16:26: Also, neunzehn Prozent zurückbekommen und sieben prozent nur abgeben.

00:16:30: Dazwischen liegen zwölf Prozent – das ist tatsächlich eine staatliche Subvention.

00:16:33: Ganz wichtig.

00:16:34: bei den gewerblichen Nebenleistungen, die wir vorhin ansprachen gelten wir die Neunzehntprozent.

00:16:38: Da könnt ihr euch durchaus mal an dem orientieren was ihr so in der Hotelrechnung bekommt.

00:16:42: da sind meistens auch dann die Fälle sieben Prozent und neunzen Prozent.

00:16:46: Ihr werdet es kennen, das ist immer mit sieben Prozent mehr Verscheuern.

00:16:48: Die sparen mit neunzehn Prozent und das ist die gewerbliche Nebenleistung!

00:16:52: Wenn euer Vermarkter euch also Rechnungen schickt mit Neunzehnt Prozent dann habt ihr real gar keine Urlaubsgäste sondern nur einen Vermarkt.

00:17:00: und dann ist natürlich neunzen Prozent.

00:17:01: und schon wieder die alten Themen mit Scheinsebständigkeit usw.

00:17:04: Ja und schon sind wir beim Fallstricken Nr.

00:17:06: sechs falscher Aufstellort.

00:17:09: Und dieser Punkt ist brandgefährlich wenn man sich nicht genau informiert hat.

00:17:13: Die heftigste Interpretation ist, es hat ja Räder also darf ich überall parken und wohnen.

00:17:19: Und auch Ferienhausvermietung wäre ja wohnend.

00:17:21: Darauf sind übrigens ein trickreicher Steuerberater hereingefallen der meinte irgendwo in Oss-Europa Tiny House mit Rädern kaufen zu können und sie irgendwo aufstellen zu können.

00:17:30: Vermarktet hat das nicht über seine freiberufliche Steuerberatung sondern über ein Gewerbe.

00:17:33: dass dann seine Frau übernommen hat war übrigens eine Scheingeschäftsführung.

00:17:37: Das merkt man.

00:17:38: wenn die Tiny Houses irgendwo herum stehen und nicht aufgestellt werden Dann ist die Chance groß, dass tatsächlich der Vermarkter nicht beachtet hat das ich auch baurecht zu beachten habe.

00:17:48: Aber andererseits ein normales Baugrundstück oder einen fehlenden Grundstück funktioniert auch nicht.

00:17:52: Ich brauche wieder eine Baugeniebe und ich brauche Fundamente.

00:17:54: damit steht es mit eigenem Gewicht auf den Fundamenten aus einem Teil des Grundstücks.

00:17:58: Ich schließe es mit festem Stromwasser ab Wasser an und damit wieder ein Teil des grundstücks und damit kein bewegliches Wertschersgut mehr.

00:18:04: Noch subtiler wird es übrigens wenn jetzt ein mobil heim als IAB Investment beweglichs Wertscher gut genommen wird und es auf einem Campingplatz aufgestellt werden soll.

00:18:12: Campingplätze sind Camping-Plätze für Wohnanhänger und Wohnmobile, Mobilheime sind allerdings Wochenendhäuser.

00:18:18: Dafür benötige ich zwingend eine höhere Genehmigung nämlich als Wochenendplatz.

00:18:23: Diesen Lapsus hat sich übrigens eine Immobilienmarklerin erlaubt die von Mobilen keine Ahnung hatte und im Schwarzwald solche Hütten aufstellen wollte.

00:18:32: Also merke, prüfe erst einmal ob es ein Tiny-House als Wohneinhänger ist oder ob es einen mobilen Heim als Wochenendhaus ist und dann die rechtliche Grundlage des Grundstücks auf dem es aufgestellt werden soll.

00:18:43: Wenn die baurechtliche Grundlager für das Tiny House nicht passen sollte habe ich immer das Risiko der gerichtlichen Räumungsverfügung und obendrein selbst wenn es nicht geräumt werden sollte das versicherungstechnische Problem.

00:18:55: Wo nicht legal aufgestellt wird wird auch die Versicherungsschadensfall nicht zahlen.

00:19:01: Dann gilt meine Empfehlung, Spadeversicherung zahlt eh nicht.

00:19:04: Und grundsätzlich gilt das ein Tiny-House niemals neben einem Wohnanhänger aufgestellt werden darf also im Plastikbomber!

00:19:11: Warum nicht?

00:19:12: Völlig unterschiedliche Zielgruppen, Campers sind völlig andere Menschen als Leute die Ruhe, Erholung und Entspannung oder Entschleunigung erleben wollen.

00:19:20: Fallschritt Nummer sechs heißt also schlechte Umsätze weil falsche Planungen, falsche Zielgruppe oder rechtliche Grundlage nicht gegeben.

00:19:27: ja oder eben alle drei Punkte gleichzeitig.

00:19:29: Kommen wir zum Fallstrick Nr.

00:19:31: sieben, Wirthaltigkeit eines echten Wohngebäudes.

00:19:35: Halten wir dazu erst einmal fest, Tiny House heißt winziges Haus in der Regel Wohnhaus oder Ferienhaus.

00:19:41: Es ist nicht zuvor das ein Abschreibungsmodell sondern erstmal ein Haus!

00:19:45: Das prüfe ich in Form der Papiere.

00:19:48: Was bekomme ich alles?

00:19:49: Baustatik, Wärmeschutznachweis, Energieeffizienznachweis Schallschutznachweise Stanzigheitsnachweisen Betriebserlaubnis für die Feuerstätte Und natürlich entsprechende Bauzeichnungen.

00:19:59: Bekomme ich diese Unterlage nicht mitgeliefert, ist es kein Haus.

00:20:02: Ja und dann fehlt auch die Werthaltigkeit, die Stabilität?

00:20:05: Dann ist es nur ein Abschreibungsmodell das sich die Verluste vom Kaufpreis bis zur restlichen Werteiltigkeit einfach absetzen kann!

00:20:12: Drum merke zum Fallstrick Nummer sieben.

00:20:15: achte darauf ob der Verkäufer auch über den Exit mit dir spricht oder einfach nur über Abschreiben.

00:20:20: und wenn er nachher das bittere Ende des Exits überhaupt nicht erwähnt, dann ist wahrscheinlich Gold groß dass es gar kein legales Wohnhaus ist.

00:20:27: Und aus dem Exit-Problem ergibt sich auch schon der Fallstrick Nr.

00:20:32: acht, die Nachnutzung.

00:20:34: Also egal ob ich ein professionelles Tiny House oder irgend eine billige Hütte gekauft habe sie wird mit großer Wahrscheinlichkeit nach fünf, sechs, sieben, acht Jahren nicht kompletter Schrott sein!

00:20:44: Die Frage ist nur was mache ich wenn das IAB Modell abgelaufen ist?

00:20:48: Besonders spannend wird es wenn der Vermarkter sagt oh dann kaufe ich das zurück.

00:20:53: Du hast also ein Angebot für einen garantierten Rückkaufpreis.

00:20:58: Also mal rechnerisch durchgespielt!

00:21:00: Du nutzt ein Steueroptimiertes Investment in Form eines Tiny Houses, setzt IAB-mäßig fünfzig Prozent ab dann vierzig Prozent auch über den Sonderabschreibung und dann noch die dekresive oder lineare Abschreibung.

00:21:09: Nach drei, vier, fünf Jahren hast du neunzig Prozent abgeschrieben.

00:21:12: das Haus ist also nur noch mit zehn Prozent in den Büchern.

00:21:16: Jetzt bekommst du noch fünfzig, sechszig, siebzig Prozent.

00:21:18: was ist eigentlich der Differenz?

00:21:19: Die hast du als Gewinne zu versteuern Und damit gerät das gesamte System ad absurdum.

00:21:24: Erst Steuervorteil nutzen und im Nachhinein Steuern zahlen, dass es Blödsinn!

00:21:28: Also Vorsicht vor Anbieten sagen ich nehme's zurück und du kriegst einen garantierten Preis zurück.

00:21:33: Das sprich unbedingt mit deinem Steuerberater durch Nicht mit dem Steuerberateter der das vielleicht selber noch verkaufen möchte über seine gewerbliche Firma die die Frau da betreibt.

00:21:42: So wir atmen einmal tief durch und kommen dann zum Fallstrick Nr.

00:21:46: neun Eigennutzung.

00:21:49: Es klingt ja so schön, ich habe ein steueroptimiertes Investment und kann selber mit meiner Familie auch noch Urlaub machen.

00:21:55: Das klingt fast zu schön um wahrzusein.

00:21:58: Und das ist es auch nicht!

00:21:59: Wir sprechen hier nämlich nicht über klassische Vermietung Verpachtungen vielleicht noch im privaten Sinne sondern um ein gewerbliches steuer-optimiertes Investment.

00:22:07: Und dazu lassen wir wieder einmal eine Betriebsprüfung durchspielen.

00:22:10: Der nette Herr stellt fest dass die Sohn Sophie Tage mit ihrer Familie in dem Tiny House Urlaub gemacht haben und fragt sie auch – Haben Sie das?

00:22:16: Du antwortest wahrheitsgemäß, ja das stimmt.

00:22:19: Und damit hast du faktisch schon verloren!

00:22:21: Die nächste Frage wird nämlich lauten Ich habe jetzt gesehen dass im Winter hundert Tage nicht vermietet worden ist.

00:22:27: Sie wollen mir doch nicht erzählen, dass sie diese Zeit nicht privat zur Übernachtung genutzt haben oder?

00:22:32: Können sie das Gegenteil beweisen?

00:22:35: Wir sprechen also über Beweislassumkehr.

00:22:37: Also merke Bier is Bier und Schnaps is Schnaps und die säuft man nicht gemeinsam wenn man keinen dicken Schädel haben will.

00:22:44: So, einmal tief durchatmen und wir kommen zum zehnten Fallstrick.

00:22:48: Gewinnprognosen als Garantie ansehen!

00:22:51: Ach wie oft höre ich den Kommentar.

00:22:53: auch ihre Rendite-Erwartungen sind doch gar nicht so groß.

00:22:55: das ist doch viel interessanter dass es viel spannender und das bringt vielen mehr Rendite.

00:23:00: also in aller Deutlichkeit.

00:23:02: Rendite Planung sind Prognosen und keine Garantien.

00:23:07: Aber klar ist auch, ab einer gewissen Größe von Rendite-Prognosen schaltet das Hirn ab und ich fange einfach an, hoh!

00:23:13: Ich werde reich.

00:23:14: Und dann hört das Denken auf.

00:23:15: Professionelle Vertriebsleute sprechen von dem Grundsatz Gierfristhirren.

00:23:21: Die gesunde Skepsis und das gesunde Misstrauen verhält sich disproportional zu steigenden Renditeprognosen.

00:23:29: Halten wir doch bitte erst einmal fest was ist denn ein steueroptimiertes Investment?

00:23:33: Was die Investition selber angeht Ich bekomme eine Einkommensteuerrückerstattung und das nennen die Fachleute schon einmal OPM, Other People's Money.

00:23:42: Das war schon weg – das Geld gehört gar nicht mehr mir!

00:23:44: Das nutze ich als Eigenkapital im Schnitt so um die zwanzig Prozent.

00:23:48: Und den Rest den finanziere ich über die Bank also wieder einmal OBM, other people's money.

00:23:54: Real investiere ich also kein eigenes Geld von meinem eigenen Sparkonto.

00:23:59: Und wenn ich jetzt mit zweimal fremder Leute Geld eine erklägliche Rendite erwirtschaftet, ja dann ist doch alles in Ordnung.

00:24:05: Und zu diesem Falschritt Nr.

00:24:07: Zehn möchte ich unbedingt auf die beiden Begriffe Gesamtkapitalrentabilität und Eigenkapital-Rentabilität eingehen.

00:24:14: Die Gesamt Kapitalrentalität heißt Ich habe hundert Prozent des Investments und ich möchte wissen welche Rendite erwirtschaftet wird.

00:24:21: Lass es einmal als Beispiel zehn Prozent sein.

00:24:24: Wenn ich jetzt das gesamte Kapital aus eigener Tasche finanziere und investiere, dann habe ich also zehn Prozent Rendite.

00:24:30: Und das finde ich sehr, sehr solide!

00:24:32: Jetzt komme ich auf die Idee und sage nein, ich möchte nur zwanzig Prozent eigenes Kapital einsetzen.

00:24:36: Achtzig Prozent möchte ich gerne dann finanzieren über meine Bank.

00:24:39: Und wenn ich jetzt in die Rendite rechnen schaue, stelle ich fest, ups, aus den zehn Prozent Gesamtkapital rentabilisiert sind ja nur noch fünf Prozent geworden.

00:24:46: Was ist denn da los?

00:24:47: Unter ein oder anderen wird sagen Das ist ein schlechtes Geschäft.

00:24:50: Das will ich gar nicht haben.

00:24:51: Aber natürlich habe ich jetzt Zinsen zu zahlen und die drücken meine Rendite, das ist doch klar.

00:24:56: Entscheidend ist aber, ich hab ja nur zwanzig Prozent investiert – da kommt der Begriff Eigenkapitalrentabilität zum Tragen!

00:25:03: Wie rechnet sich mein eigenes Geld?

00:25:05: Und wenn nicht hundert Prozent, sondern nur zwantzig Prozent selber investiere, dann habe ich also einen fünffachen Hebel und ausseht fünf Prozent, die schon gesunken sind durch die Zinszahlung auf einmal fünfundzwanzig prozent gemacht.

00:25:18: Also nutze ich die Finanzierung, nur zu einem einzigen Zweck meine Eigenkapital-Rentabilität zu steigern.

00:25:25: Ja und wenn ich von ca.

00:25:27: der Erwartung habe, weil ich solide fünf Prozent Gesamtkapitalrentabilität habe – ja verdammt nochmal das ist doch eine gute Zahl oder?

00:25:33: Schwierig wird es übrigens, wenn ich jetzt sage okay das hier gar nicht mein eigenes Geld, das sind ja Steuererückzahlungen, das ist ja gar kein Eigenkapitel!

00:25:40: In Wahrheit hab' ich ja NULL Eigenkapitale investiert.

00:25:44: Wie hoch ist dann meine Eigenkapital-Rentabilität?

00:25:47: Naja, null investiert.

00:25:48: Ist selbst nur Komma ein Prozent schon unendlich.

00:25:51: Fünfundzwanzig ist dann unendliche, unendlichen magisch!

00:25:54: Spannet wird es erst dann wenn Hersteller mit diesen Daten zu Tricks und versuchen also Werbung mit fünftzehn Prozent Rendite.

00:26:02: Ja was denn Gesamtkapital oder Eigenkapitale Rentabilität?

00:26:05: Wenn das die Eigen Kapital Rentalität ist Dann ist es durch fünf geteilt Nur drei prozent Gesamtkantabität.

00:26:12: Und dass Es dann richtig mau.

00:26:14: Also merke Achte auf die Gesamtkapitalrentabilität und die Eigenkapital-Rentabilität, damit du da nicht durcheinandergebracht wirst.

00:26:23: So und damit wären wir mit unseren zehn wichtigsten Fallstricken erst einmal durch!

00:26:28: Und wenn du jetzt glaubst dass ihr überhaupt erstmal alles nochmal durchdenken muss und dafür viel Zeit investieren willst dann darf ich dir sagen das die nächste bzw übernächste Folge über das Thema Zinsentwicklung folgen wird.

00:26:40: Aktuell bewegen wir uns in einer Phase steigender Zinsen, auch der Kreditzinsen.

00:26:45: Also stell dir einen Wecker damit du die nächste Folge nicht verpasst!

00:26:48: Das geht ganz einfach indem du in deiner Podcast-App auf den Knopf folgen drückst und dann regelmäßig informiert wirst wenn ich eine neue Folge hochlade.

00:26:56: Und das ist ja nun mittlerweile im sechsten Jahr alle fährt's in Tage jeden zweiten Montag der Fall.

00:27:01: Und bis es wieder soweit ist könnt ihr euch zwischendurch ja nochmal älteren Folgen anhören.

00:27:06: Ja und bis zum nächsten Mal verbleibe ich wie immer euer Peter Pedersen.

00:27:18: Tiny House Podcast ist eine Produktion der Berufsakademie Mecklenburg-Vorpommern in Zusammenarbeit mit der Rolling Tiny House GmbH.

00:27:28: Wenn Sie mehr zu den Tiny Houses wissen möchten oder in einem Mini House einmal Probe wohnen wollen, dann schauen sie doch einfach auf www.rolling-tiny-house.de.