Folge 140: Tiny House Finanzierung

00:00:00: Herzlich willkommen beim Tiny House Podcast, dem Experten-Podcast für moderne Mikrohäuser.

00:00:06: Von und mit Peter L. Pedersen!

00:00:12: Wir bringen Ihnen die Vorteile von Mini Häusern näher und sprechen mit Fachleuten aller Spaten – und wir erklären ihnen welche baulichen technischen und rechtlichen Voraussetzungen zu erfüllen sind damit Ihr Traum vom Tiny House in Erfüllung

00:00:28: gehen kann.

00:00:34: Moin moin, verehrte Tiny House Enthusiasten.

00:00:36: Heute geht es wieder einmal um das Thema Geld, nämlich Finanzierung.

00:00:42: Nun plant ja nicht jeder Tiny House Käufer oder Tiny House Investor auch tatsächlich mit hundert Prozent Eigenkapital

00:00:49: einzusteigen

00:00:50: und deswegen habe ich auch das Thema schon des öfteren hier in der Podcast-Serie Tiny House Podcast schon thematisiert!

00:00:57: Das fing schon in der Folge neun an.

00:01:00: Ich habe dann über steigende Zinsen in erfolge dreißig gesprochen und da hab ich den Oliver Eikenrod als Finanzierungsexperten in der folge siebenundfünfzig

00:01:08: interviewt

00:01:09: Ja, und ich möchte in jedem Fall nicht die Folge zwölf vergessen wo ich den ehemaligen Vorstand der PSD Bank aus Hannover den Thorsten Krieger interviewn konnte.

00:01:17: Damit fing es eigentlich seinerzeit an, dass überhaupt eine Bank begann mit Tinyhauses sich ernsthaft zu beschäftigen und sie auch vernünftigem großen baugenenungsfähigen Wohnhäusern gleichzustellen.

00:01:29: Und natürlich dürfen wir die Folge fourneunzig nicht vergessen, wo ich den Stefan Vogt von der Ethikbank

00:01:34: interviewt habe!

00:01:35: Und selbst das Thema KfW-Förderung für Hausbar hatte ich in einer Folge schon abgehandelt – und trotzdem bleibt es einmal noch ein aktuelles Thema was wir heute noch etwas konkretisieren

00:01:45: wollen….

00:01:46: Dabei wollen wir sowohl die privaten Investoren und Käufer von Dauer wohnen Tiny Houses als auch gewerbliche Investoren, die es vielleicht als vermietetes Tiny House als Ferienhaus

00:01:57: nutzen wollen.

00:01:59: Und für die gewerblichen

00:02:00: Investoren

00:02:00: kommt dann ganz zum Schluss das ganz Entscheidende

00:02:03: was mache ich wenn nicht nur ein zwei oder drei Tiny Hauses finanzieren möchte sondern vielleicht fünf oder zehn?

00:02:08: Das ist eine völlig andere Liga und die müssen wir extra behandeln.

00:02:12: Und noch einen Punkt möchte ich ganz am Ende dieser Folge

00:02:15: ansprechen.

00:02:16: Bauzeitzins!

00:02:18: Ja und was ist das schon wieder?

00:02:19: Ganz einfach, wenn ihr ein Tiny House kaufen wollten müsst ihr ja schon mal eine erste oder zweite Rate bezahlen bevor ihr das Haus überhaupt bekommt und in dieser Zeit liegt das Geld beim Hersteller und der bietet mittlerweile zumindest der erste in Deutschland einem Bauzeitzins für das Geld was er von euch schon bekommen hat.

00:02:36: Also bleibt bis zum Ende dabei und dann erkläre ich euch was dahinter steckt.

00:02:40: also viel Spaß mit dieser Folge.

00:02:42: Lass uns zuvor das erst mal mit privaten Häusle Bauern starten, weil da gibt es nur ein paar wichtige Punkte die wir klären sollten und dann haben wir's relativ schnell

00:02:48: abgehakt.

00:02:49: Die erste Frage lautet natürlich habe ich ein reguläres Baugrundstück wo ich mein Tiny-Haus oder ein Mikrohaus auch wirklich

00:02:55: baugeniemlich

00:02:56: bekomme.

00:02:57: Ist das Grundstück meinen

00:02:58: Eigentum?

00:02:59: Dann hab' ich die einfachste Lösung in Form eines Hypothekendalins.

00:03:03: Das nennt man auch Baufinanzierung.

00:03:06: Das kann ich übrigens bei fast

00:03:07: jeder Bank

00:03:08: organisieren.

00:03:09: Das ist die Sparkasse, das ist die Volksbank und das sind die Großbanken.

00:03:11: Und das ist völlig egal!

00:03:12: Die haben alle so ein Konzept.

00:03:14: Da kann ich durchaus sechzig-siebzig-achtzig teilweise sogar an mehr Prozent des Gesamtinvestments finanzieren.

00:03:20: Eigentlich sollte das völlig normal sein weil jede häusle Bauer geht erstmal zur Bank und möchte gerne einen Hypotheken Daniel

00:03:27: haben.

00:03:27: Komischerweise

00:03:28: nur bei Tiny Houses nicht.

00:03:29: Sie sitzen in der Ecke und jammern häufig dass sie keine Finanzierung bekommen.

00:03:33: Wir haken es nur,

00:03:34: ich brauche ein Baugrundstück.

00:03:35: Dann ist alles ganz

00:03:37: einfach.

00:03:37: und das ist nicht nur ganz einfach, sondern auch die günstigste Möglichkeit überhaupt ein Häuschen zu finanzieren.

00:03:44: Als Sicherheit trägt sich die Bank

00:03:45: ins Grundbuch

00:03:46: ein,

00:03:47: d.h.,

00:03:47: eine Grundschuld-Besicherung wie so schön heiß uns bei dem ersten Rang.

00:03:51: D.h.

00:03:52: also die Bank hat die Hand auf den Grundstück für den Fall dass die Zinsen und Tilgungen nicht mehr bedient und bezahlt

00:03:58: werden.

00:03:59: Und genau diese Version haben wir mit dem Torsten Krieger von der PSD Bank, mit dem Stefan Vogt von der Ethikbank bereits abgesprochen.

00:04:06: Auch der Oliver Eikenroth hat erklärt wie das Ganze funktioniert.

00:04:10: Diese Finanzierungsform gilt natürlich nicht nur für

00:04:13: private

00:04:14: Häuslebauer sondern auch für den gewerblichen Investor, der sagt ich möchte ein Ferienhaus kaufen in Miniformat auf einen Grundstück stellen, Baugenehmigung einholen dann bekomme ich natürlich

00:04:22: genauso

00:04:23: auch das Hypothekendalein.

00:04:24: Da unterscheiden sich also große, mittlere und kleine wie auch winzige Häuser eigentlich gar nicht.

00:04:31: Hört euch dazu einfach die jeweiligen Podcast-Folken an und dann habt ihr alles drauf was ihr benötigt!

00:04:36: Eine kleine Besonderheit muss ich allerdings noch erwähnen.

00:04:38: jetzt gibt es natürlich Spaßvögel die Sie sagen Ich habe hier ein Tiny House on Wheels das hat ja Räder da stelle ich auch auf meinen Grundstück und möchte einen Hypothekendalien haben.

00:04:47: Das hilft der Bank überhaupt nichts, denn das Haus muss grundsätzlich baugenehmig werden damit es auf diese Weise mit dem Grundstück fest verbunden ist und damit auch die Grundschuld im Grundbuch wirklich greift.

00:05:01: Also wenn das Tiny-House auf dem Grundstock nur geparkt ist, ist es nicht mit dem Fundstück verbunden und es gibt kein Hypotheken Darlehen.

00:05:09: Also es ist immer dann vor sich geboten, wenn man versucht das eine Recht mit dem anderen Recht auszuheben.

00:05:14: Also nach dem Modus hat ja Räder also kann ich überall parken und wohnen.

00:05:19: Das hieße nämlich... Ich versuche das Baurecht mit dem Straßenverkehrsrecht auszuhäben.

00:05:23: Das natürlich völliger Quatsch!

00:05:24: Das könnte ich beim Flugzeug auch nicht machen.

00:05:26: Nachdem modus hat Flöge und deswegen darf ich überall landen und wohne.

00:05:28: Ist ja auch völlige Unsinn.

00:05:30: Doch stopp es gibt hier eine kleine Besonderheit habe ich ein Tiny House Ohne Baugenehme ohne Baugrunsche kann ich gegebenenfalls trotzdem mit einem Hypotheken Dalin finanzieren.

00:05:42: Das ist nämlich dann der Fall, wenn ich bereits Wohneigentum

00:05:45: habe

00:05:46: also ein Häuschen habe das sich entweder privat nutze oder auch gewerblich vermiete und ich dann im Grundbuch wie es so schön heißt noch Luft

00:05:54: habe.

00:05:55: was heißt das?

00:05:57: Nehmen wir an, wir haben ein fremdvermietes Wohngebäude zum Beispiel mit vier Wohneinheiten.

00:06:00: Die Finanzierung haben wir schon vor vielen Jahren mit unserer Hausbank organisiert und wir haben dabei ein sogenanntes Annoitäten-Darlin abgeschlossen Das heißt das ich im Rahmen einer festen monatlichen Belastung Zinsen und Tegunk gezahlt

00:06:13: habe.

00:06:14: Im Laufe von Jahren hab ich also einen Teil des gesamten Kreditevolumens schon abgezahlt.

00:06:19: die Besicherung, die die Bank ins Grundbuch eingetragen hat ist allerdings immer die gleiche geblieben Und wenn ich jetzt eine Differenz zwischen der besicherten Summe im Grundbuch und den noch offenen Kredit-Summe habe, dann hab' ich eine geschöne Differenz die ich neu kreditieren kann.

00:06:36: Also Beispiel – Ich habe eine Finanzierung über eine Million aufgenommen.

00:06:39: nach zehn Jahren sind da noch sechshunderttausend Offenden ist eine Differenz von vierhunderttauend, die ich neugreditier'n kann.

00:06:46: Die Bank hat also schon ihre Sicherheiten und deswegen kann ich diese Summe in Höhe von vierhunderttausend neu kreditieren.

00:06:51: Und bekomme dafür auch eine Baufinanzierung ein Hypothekendalein.

00:06:55: Dabei ist es der Bank, auch völlig egal was Ich denn mit dem Geld anfangen möchte?

00:06:59: Ich kann den Spielbank gehen und es verjubeln!

00:07:01: Ich kann das aus einem Fenster werfen oder ich kann da für ein paar Tiny Houses kaufen... ...und die müssen nicht einmal auf einen Baugrundstück mit einer Baugenehmigung fest verbunden sein.

00:07:10: Also

00:07:11: Straßen zugelassene Tiny Hauses funktionieren finanzierungstechnisch Doch über ein Hypothekendalien, wenn ich über einen anderes Grundstück oder Gebäude schon eine Grundschuld habe.

00:07:22: Es gilt also der Grundsatz «Hypothekendalen bzw.

00:07:25: Baufinanzierung Haus mit eigenem Grundstuck».

00:07:29: Doch als Stopp auch hier gibt es wieder eine alternative zu gekaufte Grundstücke nämlich gepachtetem Grundstock!

00:07:36: Bei Pacht muss ich natürlich

00:07:37: wieder differenzieren, weil

00:07:38: gerade in den sozialen Medien kommt regelmäßig das Thema von einigen

00:07:41: völlig

00:07:42: ahnungslosen Fake-Verbreitern nach dem Motto Mietpacht.

00:07:46: Das heißt da verwechselt man das mit Campingparzelle – Ich kann ja so etwas pachten dann könnte ich das auch mal im Baugrundstück

00:07:52: machen!

00:07:53: Bei landwirtschaftlichen

00:07:54: Flächen ist die Mietpark übrigens durchaus üblich aber eben nicht bei Baugundstücken.

00:07:59: Vermietete Baugunstücke gehören eigentlich in die ganz dunkle und seriöse Ecke.

00:08:04: Hier nutzen nicht selten Betrüger die Chance den Tiny House Besitzer in ihr Haus wegzunehmen.

00:08:10: Wie funktioniert das?

00:08:12: Ich besitze ein eigenes Baugrundstück und biete jetzt jemandem an sein Tiny House bei mir auf dem Grundstück aufzustellen, mir nur eine Pacht zu bezahlen aber eine Baugenehmigung dafür einzuholen!

00:08:23: Und wenn ich jetzt ganz besonders hinterlistig bin, dann stelle ich gegenüber dem Tiny House Eigentümer fest dass das Tiny Haus ab sofort

00:08:30: mir gehört

00:08:31: und zwar begemäß Paragraph ninety-vierundneunzechsundvierzig BGB.

00:08:35: Paragraf neunsechsundviertzig besagt nämlich wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück der Gestalt verbunden, da sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird so erstreckt sich das Eigentum an den Grundstückt auf diese Sache.

00:08:47: Und Paragraph ninety-four BGB besagt, zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen insbesondere Gebäude sowie die Erzeugnisse des Grundstück so lange sie mit dem Boden fest zusammenhängen.

00:09:00: Wenn ich eine

00:09:01: Baugenehmung einhole dann muss sich das Haus auf Fundamente stellen und dann

00:09:05: gilt schon

00:09:05: der Grundsatz dass das Haus mit eigenem Gewicht auf dem Grundsteck ruht und damit einen Bestandteil des Grundstocks wird.

00:09:12: Jede feste Verknüpfung und Verbindung ist sowieso schon dann klar.

00:09:15: Nämlich mit Strom, Wasser oder Abwasser wahrscheinlich auch noch aber Gasleitung und schon ist es wieder ein Bestandteil des Grundstücks.

00:09:21: Das heißt die ganze Diskussion in den sozialen Medien.

00:09:23: Ich möchte gerne einen Grundstück für mein Tiny-Haus pachten Ist schon hoch gefährlich.

00:09:28: Die bekommen keine Baufinanzierung müssen selber investieren Und umdrehen.

00:09:32: verlieren sie das Haus wenn's richtig schief geht.

00:09:34: Das ist natürlich die typische Milchmädchen denke ich habe kein Geld fürs Grundstuck.

00:09:38: Vielleicht kann ich das mieten dass billiger ist das natürlich völliger Blödsinn.

00:09:41: Die richtige Lösung wäre jetzt ein notarielles

00:09:45: Erbaurecht.

00:09:47: Früher hat man dazu auch erpacht gesagt, damit erwerbe ich das Recht des Grundstücks auf Zeit und zwar komplett!

00:09:54: Das muss übrigens nicht wie man häufig glaubt über neue neunzig Jahre sein.

00:09:57: Das kann ich auch über fünf oder zehn oder zwanzig Jahre machen, dass kann ich mit monatlicher oder jährlicher Zahlung organisieren.

00:10:02: Ich kann alles organisieren was ich gerne möchte.

00:10:04: Der entscheidende

00:10:05: Vorteil ist, nur die saubere rechtliche Grundlage ist gegeben und ich kann zur Bank geben und sagen Ich habe ja ein Erbbaugrundstück.

00:10:11: Und da bitte eine Grundschuld eintragen.

00:10:13: Die Bank akzeptiert

00:10:14: übrigens in der Regel das Erppach-Grundstück als

00:10:17: Eigenkapitaleingabe.

00:10:20: Also merke für Dauerwohnverhältnisse ist Mietpacht gefährlich und Erppacht sicher.

00:10:27: Aber auch hier bitte nicht durcheinander kommen, wer ein steueroptimiertes Investment in ein Tiny-House haben will.

00:10:31: Denn möchte ja bewusst keine Baugängung haben.

00:10:34: das bleibt da draußen vor und das behandeln wir gleich nochmal einzeln.

00:10:37: Wer übrigens mehr über das Thema Erbbau recht in Verbindung mit Tiny House erfahren möchte der höre sich bitte meine Folge sechs an.

00:10:44: die Überschrift lautet Grundstücke Mieten, Pachten oder Kaufen Fragezeichen.

00:10:50: So damit hätten wir

00:10:51: das Thema Dauerwohnen und Baugrundstück Mit Hypotheken Darlehen insgesamt abgehakt.

00:10:56: Problematischer wird es, wenn ich ein Tiny-House haben möchte und kein Baugrundstück meinen eigenen.

00:11:01: Egal ob ich das Tiny House draufstellen will oder über ein Fremdesgrundstuck

00:11:05: verfüge.

00:11:06: Bis jetzt sehe ich keinen Bau.

00:11:07: Grundstück habe natürlich auch nicht die ausreichende Sicherheit für die Finanzierung dann wird das nichts mit einem Hypotheken darin.

00:11:14: Dann will ich also nur dass Haus finanzieren eben

00:11:17: ohne Grundstücke.

00:11:18: Dafür gibt es ganz wenige Banken, die das mitmachen.

00:11:21: Einer der Entscheidenden – da habe ich auch schon das Interview geführt – war die Ethikbank und ist die Ethikkbank.

00:11:26: Aber auch diese möchte natürlich Sicherheiten haben.

00:11:28: Baugrundstück ist nicht vorhanden also möchte sie die Hand auf das Tiny House haben.

00:11:33: In dem Falle dass das ein Tiny House on Wheels als einen Straßen zugelassenes Tiny House ist, ist gar kein Problem!

00:11:38: Ich gehe zur KFZ-Zulassungsstelle melde es an und den KF Z Brief gebe ich als Sicherheit ab.

00:11:45: Doch Vorsicht, hier gibt es zwei grundsätzliche Unterscheidungen.

00:11:49: Wenn mein Tiny-House komplett als PKW Wohnanhänger zugelassen ist dann habe ich keine Schwierigkeiten diesen KFZ Brief bei der Bank zu hinterlegen.

00:11:59: Anders ist es allerdings wenn ich ein Häuschen auf einem Trailer habe als sogenannte Ladung.

00:12:06: Das ist eine Praxis, die viele Hersteller deswegen nutzen weil Ladung ein anderes Thema der Haftung.

00:12:12: Sie enthaften sich denn wer haftet für den Transport von Ladung auf der Straße?

00:12:17: Richtig!

00:12:18: Der Fahrer beziehungsweise der Halter.

00:12:20: Wenn ich jetzt für so einen konstrukten Trailer und darauf eine Hütte geschnallt eine Finanzierung haben will dann kommt natürlich wie das Thema welche Sicherheit will ich dazu abgeben.

00:12:29: Der Kfz Brief macht ja nur den Trailer aus und dass es ein Wert von vier fünftausend Euro.

00:12:35: Und ich kann euch sagen, dass die Banken richtig nervös geworden sind als wir aus Versehen das mal besprochen haben.

00:12:41: Dass sie ein Haufen wertloses Sicherheiten bei sich im Panzerschrank haben.

00:12:45: Also hat sie eine Finanzierung über hunderttausend Euro rausgegeben und hatte nur eine Sicherheit von fünf tausend.

00:12:50: Das ist nicht sehr werthaltig!

00:12:52: Das Problem gilt natürlich auch für gewerbliche Investoren, die ganz besonders aufpassen müssen was für Teile hause sie dann überhaupt

00:12:58: kaufen.

00:12:59: Also noch einmal.

00:13:00: PKW

00:13:00: Wohnanhänger,

00:13:01: Straßen zugelassen, Betriebserlaubnis entsprechend KFZ-Briefssicherheit klappt.

00:13:06: Tiny House nur auf Trailer!

00:13:08: Trailer ist nur Straßen zu gelassen.

00:13:10: KF Z Brief nur für den Trailer funktioniert in der Regel nicht.

00:13:13: Das ist ein großer gefährlicher Unterschied insbesondere bei gewerblichen Investoren die eigentlich nach den Details nicht so genau fragen sollten sie.

00:13:21: aber

00:13:22: Unabhängig davon ist natürlich

00:13:23: auch das Thema Versicherung

00:13:24: problematisch,

00:13:25: weil ich versichere ja nur einen Trailer.

00:13:27: Ich kann ja keine Ladung als Wohngebäude versichern – das funktioniert hier nicht!

00:13:31: Also

00:13:31: es funktioniert jetzt schon und du kannst bezahlen

00:13:33: aber wenn ein Problem aufkommt also ein Haftungs-, ein Versicherungsfall ist die Frage ob sie bezahlen?

00:13:39: Also Tiny

00:13:40: House Straßen zugelassen

00:13:42: ohne

00:13:43: Kfz-Brief heißt «Ich muss andere Sicherheiten liefern».

00:13:47: Das ist der entscheidende Punkt.

00:13:48: Wenn ich nichts habe kriege ich diese Finanzierung

00:13:50: nicht Und natürlich bekomme ich regelmäßig die Frage, ja wieso machen Hersteller denn so einen Blödsinn?

00:13:57: Naja aus deren Sicht ist es kein

00:13:58: Blödesinn sondern ein hervorragender

00:14:01: Trick sich

00:14:01: für nichts verantwortlich zu fühlen.

00:14:03: Zudem gibt es gravierende Unterschiede in den Preisen!

00:14:07: Ein Straßenzuglass im Pkw Wohnanhänger bekomme nicht unter hunderthundertzehntausen Euro.

00:14:12: das funktioniert einfach nicht.

00:14:13: Das ist ja echter Karosseriebau und nicht nur so'n bisschen Bastelai.

00:14:18: Eine Tiny House-Ladung auf einem Trailer kann man schon für zwanzig, dreißigtausend produzieren und dann kann man sie auch für sechzig,

00:14:23: siebzig

00:14:24: tausend verkaufene dicke Marge kassieren und das Risiko an den Käufer abwälzen.

00:14:29: Und ganz nebenbei werden solche Hersteller nicht über Baugenehmungsfähigkeit nachdenken –

00:14:32: d.h.,

00:14:33: die Werthaltigkeit solcher Tiny House Ladungen ist ebenfalls nicht gegeben!

00:14:38: Wer jetzt

00:14:38: so ein Tiny

00:14:39: House als Ladung

00:14:40: auf dem Trailer noch finanzieren möchte, der findet trotzdem die eine oder andere Bank, die da mitspielen kann….

00:14:46: Die bieten dann doch

00:14:47: eine Finanzierung ohne große Sicherheit

00:14:49: an, wollen aber

00:14:50: dafür höhere Zinskonditionen erwarten und sie wollen kürzere Laufzeiten haben.

00:14:56: Mit einer kürzeren Laufzeit ist gleichzeitig auch die Tilgung höher und damit sind sowohl Zinsen als auch Tilgungen deutlich höher weil ich einfach keine Sicherheit liefern kann.

00:15:05: Und über das Thema Tilgungs sollten wir uns sowieso etwas näher unterhalten.

00:15:10: Der normale Häuslebauer möchte natürlich seine hohe Finanzierung möglichst in einem langen Zeitraum abzahlen, zum Beispiel dreizig Jahre.

00:15:17: Dann habe ich eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent.

00:15:21: Wenn ich allerdings dann zu einer Hausbank gehe und sage Ich möchte gerne ein PKW Wohnanhänger finanziert bekommen, dann sagen sie Oh das ist wie mit dem Firmenwagen acht Jahre Laufzeit!

00:15:32: Dann hab' ich aber eine zehnprozentige anfängliche

00:15:35: Tilgungen.

00:15:36: Das heißt, meine Belastung im Monat ist extrem viel höher und ich muss ja meine Tilgung dann aus den Überschüssen das sind Gewinnen die ich erziele dann zahlen.

00:15:46: Und damit leidet meine Liquidität.

00:15:49: Wenn ich dann alternativ zur Ethikbank gehe und sage Ich möchte gerne eine Tiny House Finanzierung haben weil ich einen Investment haben will und zwar in ein steueroptimiertes Investment Dann bekomme ich eine Laufzeit von maximal fünfzehn Jahre.

00:15:59: und das sind immer noch fünf Prozent anfängliche Tilgungen.

00:16:02: auch das haut in der Liquidität schon ganz schön rein Für den gewerblichen Investor, der ein Tiny House als bewegliches Wirtschaftsgut jetzt haben will.

00:16:10: Und für den ist natürlich entscheidend, dass die monatliche Belastung sich aus zwei Teilen rekrutiert und nämlich der Zinszahlung und der Tilgung.

00:16:17: Die Zinszahlung heißt ich habe Kosten, die natürlich entsprechend in meiner Buchhaltung eingebracht werden

00:16:23: können.

00:16:24: Die Tilgungen muss ich allerdings aus meinen Einnahmen, aus meinen Überschüssen auch bezahlen.

00:16:29: Das heißt da leidet natürlich die Liquidität je höher diese ist.

00:16:32: das muss man auch berücksichtigen gerade bei Tiny House Finanzierungen für den gewerblichen Bereich.

00:16:37: Und dann sollten wir noch mal ganz kurz bei der Ethikbank bleiben, weil die Ethik Bank bietet einen besonderen Vorteil, der nicht unerwähnt bleiben sollte.

00:16:44: Immobilienbesitzer kennen

00:16:46: es ja bei sogenannten Hypotheken-Daleen wenn sie die

00:16:49: Finanzierung vorzeitig

00:16:50: aufkündigen wollen dass sie eine Strafzins so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

00:16:56: So etwas gibt es bei der Tiny House Finanzierung

00:16:59: der Ethic Bank nicht.

00:17:01: Dort kann ich tatsächlich jederzeit eine Sondertilgung vereinbaren und einen Teil meines Kritis dann einfach zurückzahlen.

00:17:08: Es kostet mich tatsächlich nur ein Prozent der rückgezahlten Summe, also Beispiel Ich möchte zehntausend Euro zurück zahlen denn ist ein Prozent hundert Euro als Gebühr.

00:17:20: Und das geht nicht nur für eine Teilzahlung sondern auch für die komplette Rückzahlung der Finanzierung.

00:17:26: Das heißt also eine lange Laufzeit bei der Ethikbank von fünfzehn Jahren hat den Vorteil, dass ich eine relativ überschaubare Tilgung

00:17:34: anfänglich habe

00:17:35: und trotzdem

00:17:36: jederzeit entscheiden kann

00:17:37: ob ich dann teilweise oder komplett den Kredit kündigen möchte.

00:17:43: Das ist natürlich insbesondere dann spannend, wenn ich als gewerblicher Investor sei.

00:17:47: Ich möchte erst eine Investition zum Beispiel ein IRB-Investment in einen Teil in ihr Haus für drei, vier, fünf

00:17:51: Jahre

00:17:52: nur machen und möchte danach

00:17:53: es kapitalisieren

00:17:55: – also verkaufen!

00:17:57: Dann kann ich natürlich von dem Verkaufserlös gleich auch den Kredit abzahlen.

00:18:00: Das geht dann problemlos.

00:18:02: Lass uns aber noch etwas über die Zinskonditionen sprechen….

00:18:06: Noch vor ein paar Jahren gab es natürlich super günstige Baufinanzien von ... aber diese Zeiten sind längst vorüber.

00:18:14: Mittlerweile hat die politische Misswirtschaft über die letzten Jahre ihre Spuren hinterlassen, Die Europäische Zentralbank hat dann aufgrund steigender Inflation auch die Zinskondition erhöht und deswegen gibt's auch natürlich teurere Baukonditionen.

00:18:29: Wenn wir heute im September, in einem Zinsfestschreibung von zehn Jahren ausgehen, so liegen die Zinskonditionen für ein Hypotheken-Dalin bei drei Komma neun fünf bis vier Komma drei Prozent.

00:18:41: Und das ist eigentlich gar nicht so schlimm.

00:18:43: als ich vor vierzig Jahren mein erstes Haus finanziert habe da lag ich knapp unter zehn Prozent und keiner hat gejammelt.

00:18:50: Wenn ich dann zu einer Tiny-House-Finanzierung rüberwächse, dann liege ich

00:18:54: aktuell

00:18:55: September.

00:18:56: im Jahr ist es bei vier Komma acht Prozent.

00:18:58: Also gar nicht mal so.

00:18:59: sehr viel drüber über den Konditionen für ein Hypothekendalein.

00:19:03: Und abschließend sollten wir noch ein paar besondere Bedingungen für eine Finanzierung über die Ethikbank besprechen.

00:19:08: Grundsätzlich finanziert die Ethicbank nur Personen und keine Kapitalgesellschaft.

00:19:13: also mit einer GmbH oder Aktiengesellschaft bekomme ich diese Tiny House-Finanziehung nicht.

00:19:19: Dabei spielt dann aber auch der berufliche Status keine Rolle, ob ich selbstständig bin freiberuflich tätig bin oder angestellter bin.

00:19:27: Ich bekomme grundsätzlich die personenorientierte Finanzierung wenn ich entsprechend die Bonität natürlich nachweise.

00:19:34: Eine kleine Hürde stellt die Ethikbank trotzdem auf und dazu ist es wichtig zu wissen dass die Ethic Bank eine Direktbank ist.

00:19:41: Die ist also sehr schlank aufgebaut sehr unbürokratisch aufgebaut.

00:19:45: deswegen kann sie auch relativ günstige Zinskonditionen anbieten.

00:19:48: Das heißt aber auch, dass sie nicht sehr viel Arbeit mit der Finanzierung haben will.

00:19:51: Sonst rechnet es sich für die gar nicht mehr und richtig viel Arbeit kann für die Ethikbank aufkommen.

00:19:57: wenn jetzt jemand kommt sagt ich möchte gerne eine Tiny House Finanzierung.

00:20:00: Ich habe viele fremd genutzte Immobilien als Sicherheit.

00:20:03: dann ist hier nämlich verpflichtet jede Immobilie einzeln zu prüfen vom Grundbuch über die Mietverträge usw.

00:20:10: Dann sagt die Ethic Bank sicherlich tut mir leid Aber diesen Aufwand wollen wir für die günstigen Konditionen nicht an den Tag legen.

00:20:17: Da hilft es auch nichts zu sagen, ja ich möchte nächstes Jahr nochmal eine

00:20:19: Finanzierung

00:20:20: haben.

00:20:20: Ich möchte doch Stammkunde werden.

00:20:21: das noch mehr Arbeit also bitte!

00:20:23: Das ist wirklich eine Grenze die der Ethikbank nicht akzeptieren kann.

00:20:26: leider aber es so.

00:20:28: sie muss für sich selbstbetriebserscheinlich vernünftig rechnen können.

00:20:32: Ja und ganz zum Abschluss gibt es noch eine letzte Hürde bei der Ethinkbank die da heißt Bei ein zwei kleine Hauses Kein Problem, kriegen Sie bei guter Bonität die Finanzierung durch.

00:20:43: Bei einem dritten Haus vielleicht auch gerade eben noch ein bisschen höheres Eigenkapital?

00:20:48: Jetzt hatten wir ja zu Anfang dieser Podcast-Folge schon das Problem angesprochen – was mache ich wenn ich fünf oder zehn Tiny Houses finanzieren will und keine Baugrundstücke habe und keine fremdgenutzten Immobilien dafür dann also Hypothekendale nutzen kann!

00:21:01: Ja und da haben wir tatsächlich ein brandgefährliches Problem, weil es faktisch keine Bank gibt die zu einigermaßen akzeptablen Konditionen also Zinskondition, Eigenkapital-Kondition überhaupt eine Finanzierung anbieten wird.

00:21:13: Das liegt nicht daran dass sie Bank nicht will.

00:21:14: Sie möchte ja Geld verdienen indem sie Geld verleiten.

00:21:17: Nein!

00:21:17: Die gesetzlichen Vorgaben sind so heftig das es vorne und hinten nicht mehr funktioniert.

00:21:22: Wer also in ein größeres Investment einsteigen will oder möchte, insbesondere wenn er Paragraph sieben G-Einkommenssteuergesetz nutzen will – also Investitionsabzugsbetragskonditionen haben will?

00:21:33: Dem empfiehlt sich dann tatsächlich die sogenannte Flucht nach

00:21:37: vorn.

00:21:38: Und hier kommen professionelle Steuerberater und Steuergestalter zum Tragen, die an sagen gründet doch deine eigene gemeinnützige Stiftung als deiner eigene Hausbank!

00:21:50: Das ist sicherlich mit einem größeren Aufwand verbunden.

00:21:52: Einerseits geht es nicht von heute auf morgen, zweitens kostet die Gründung aber auch der Betrieb einer solchen Stiftung natürlich Geld.

00:21:58: Andererseits habe ich aber grundsätzlich die Möglichkeit hier Geld hinein zu stiften was sich übrigens steuerlich zum Vorteil auch nutzen kann.

00:22:05: und dann kann ich natürlich die eingelegten vorhandenen Gelder kreditieren und ich zahle Zinsen in meine eigene Hausbank, die ich übrigens dann auch wieder geschäftlich absetzen kann was an Zinszahlungen, weil es in meiner eigenen Stiftung geht ich wieder dann kreditieren kann.

00:22:25: Aber ganz wichtig ist übrigens man sollte das Thema Gemeinnützligstiftung nicht so einfach abhaken nach dem Motto Das ist ja nur etwas für die Multimeonäre.

00:22:33: So war's tatsächlich bis vor einigen Jahren dass man durchaus im siebenstelligen Bereich investieren musste um eine gemeinnützel stiftung aufbauen zu können.

00:22:42: Das hat sich zwischenzeitlich durchaus ganz deutlich geändert.

00:22:44: Man kann heute eine Stifte und Durchaus mit einem ersten Einschießkapital von ca.

00:22:48: twohunderttausend Euro starten.

00:22:51: Aber das Thema Stiftung sollten wir in einer anderen Folge mal etwas intensiver behandeln, dann hole ich auch gerne noch einmal einen Spezialisten ein Fachwand dazu, den ich da zu interviewieren kann.

00:23:00: So damit wären wir soweit mit dieser Folge.

00:23:02: Nein halt stopp!

00:23:03: Da fehlte noch ein Punkt, den wir von vornherein angekündigt hatten.

00:23:06: Stichwort

00:23:07: Bauzeitzins – was ist das?

00:23:09: Ihr bestellt ein Tiny House unter der Schreib natürlich dafür einen entsprechenden Kaufvertrag und dann bekommt ihr eine Rechnung.

00:23:15: Zur Anfang in der Regel erstmal eine Abschlagrechnung von dreißigvierzigfünfzig Prozent je nachdem.

00:23:21: Dann folgt zum Produktionsbeginn vielleicht eine zweite

00:23:24: Rate als Abschlagszahlung?

00:23:26: Und insgesamt dauert die Produktion sechs, sieben, acht, neun Monate!

00:23:31: Solange

00:23:31: liegt das Geld natürlich beim Hersteller?

00:23:35: Und das gilt, egal ob ich das eigene Kapital investiert habe oder sogar bei der finanzierenden Bank entsprechend Zinsen zahlen muss.

00:23:41: Ja und genau zu diesem Umstand hat die erste Firma – und jetzt darf ich etwas Eigenwerber machen – nämlich die rolling Tiny House GmbH aus Neumünster Schleswig-Holstein einen sogenannten Bauzeitzins eingeführt.

00:23:54: Das heißt dass die gezahlten Abschlagszinsen bis zur endgültigen Fertigstellung verzinst werden!

00:24:01: Aktuell werden die Netto-Beträge der Abschlagszahlung mit fünf Prozent per Anno finanziert.

00:24:08: Hier ein kleines Beispiel, die erste Abschlagzahlung bei Bestellungen liegt bei vierzigtausend Euro netto also ohne Mehrwertsteuer und bei fünf Prozent und sechs Monaten Laufzeit heißt das gleichzeitig dass ich tausend euro Zinsen bekomme.

00:24:21: Nach drei Monaten kommt die zweite Abschlagszahlung vielleicht auch wieder vierzigtausend Euro, die jetzt nur noch drei Monate Laufzeit haben bis zur Fertigstellung.

00:24:29: Da bekomme ich noch einmal fünfhundert Euro.

00:24:31: Das heißt insgesamt vergütet die Worthing Tiny House GmbH die Abschlagzahlung mit tausend fünfhunderd Euro.

00:24:38: Dauert die Produktion länger als sechs Monate?

00:24:40: erhöhen sich die Zinsen, die ich bekomme.

00:24:43: das Risiko liegt dann bei der Firma.

00:24:45: geht's schneller haben sie natürlich ein Zinsvorteil.

00:24:48: Habe ich also meine Finanzierung zum Beispiel über die Ethikbank abgeschlossen, dann zahle ich dort vier Komma acht Prozent und bekomme ein Guthabenzins von fünf Prozent.

00:24:57: Mein eingelegtes Eigenkapital das natürlich mindestens zwanzig Prozent

00:25:01: betragen

00:25:01: muss sonst kriege ich ja die Finanzion bei der Ethik Bank nicht ist obendrein mit fünf

00:25:05: Prozent

00:25:06: Verzins.

00:25:07: Die aufgelaufenen Bauzeitzins werden dann mit der letzten Schlussrechnung verrechnet.

00:25:12: Aktuell ist übrigens dieses Angebot des Bauzeitzinses bis zum febzehnten Dezember, zwanzig begrenzt.

00:25:20: Weitere Informationen dazu findet ihr übrigens auf der Website rolling-tiny-house.de und wie immer habe ich natürlich auch diesen Link in die Shownose wieder hinterlegt.

00:25:31: So, das war es dann für diese Podcast-Folge und bitte vergesst

00:25:34: nicht

00:25:34: wenn ihr mehr Informationen über Tiny Houses rundum erfahren wollt klickt bitte in eurer Podcast App auf den Knopf folgen damit ihr regelmäßig informiert werdet wenn ich eine neue Podcast Folge hochlade.

00:25:46: Und das geschieht ja nun schon im sechsten Jahr jeden zweiten Montag also zweimal Pi mal Daumen pro Monat und deshalb sitze ich auch für euch jedes zweite Wochenende in meinem Tonstudio um dieses vorzubereiten.

00:26:00: Und bis es wieder soweit ist, verbleibe ich bis dahin euer Peter

00:26:33: Pedersen.